Für das Recht auf Vorsteuerabzug reicht eine Rechnung mit allen vom Umsatzsteuergesetz geforderten Pflichtangaben bekanntermaßen keineswegs aus. Entscheidend ist vielmehr die geplante Verwendung der eingekauften Güter und Dienstleistungen.
Sofern eine Immobilie nur teilweise unternehmerischen Zwecken dient oder umsatzsteuerpflichtig vermietet wird, dürfen deshalb nur die darauf entfallenden Vorsteuerbeträge abgezogen werden. Wichtig bei diesen sog. gemischt genutzten Grundstücken ist, im Zweifelsfall die beabsichtigte unschädliche Nutzung durch belastbare Nachweise oder zumindest objektive Anhaltspunkte wie Vermietungsinserate oder Schriftwechsel gegenüber dem Finanzamt untermauern zu können.
Auch weiterhin gilt: Stehen Aufwendungen sowohl mit der unternehmerischen Verwendung des Gebäudes als auch mit dessen Nutzung für außerunternehmerische Zwecke in Zusammenhang, kommen Immobilienbesitzer nicht um eine Aufteilung der entsprechenden Vorsteuerbeträge herum. Darunter fallen beispielsweise Dachrenovierungen oder energetische Einsparmaßnahmen, die keinem Gebäudeteil allein zugeordnet werden können. Als Aufteilungsmaßstab dient den Finanzämtern dabei regelmäßig das Verhältnis der Nutzflächen (Flächenschlüssel), da das Umsatzsteuergesetz eine Berechnung nach dem Verhältnis der ggfs. voraussichtlich steuerpflichtigen zu den steuerfreien Ausgangsumsätzen (Umsatzschlüssel) grundsätzlich nur zulässt, wenn sich keine andere und präzisere wirtschaftliche Zurechnung ergibt.
Nach dem aktuellen Anwendungsschreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF) vom 20. Oktober 2022, Az.: III C 2 – S 7306/19/10001: 003 kommt dabei eine gegenüber dem Gesamtumsatzschlüssel präzisere Aufteilung anhand
- eines (objektbezogenen) Flächenschlüssels,
- eines (objektbezogenen) Umsatzschlüssel,
- des umbauten Raums sowie
- von Nutzungszeiten
in Betracht. Eine direkte Zuordnung in Rechnung gestellter Vorsteuerbeträge zum jeweiligen Nutzungsbereich akzeptieren die Finanzbehörden hingegen ausschließlich bei reinen Erhaltungsaufwendungen. Bei (nachträglichen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude selbst müssen die abzugsfähigen Vorsteuerbeträge wiederum nach dem Flächen- oder einem anderen, präziseren Aufteilungsschlüssel berechnet werden.
Wichtig auch: Sofern die Flächen vergleichbar sind, spielt es grundsätzlich keine Rolle, welche Aufwendungen in bestimmte Teile des Gebäudes eingehen. Bei erheblichen Unterschieden in der Ausstattung darf bei der Vorsteueraufteilung nach dem BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2022 dennoch der objektbezogene Umsatzschlüssel angewendet werden. Doch Vorsicht: Keine erheblichen Unterschiede liegen nach Auffassung der Finanzbehörden beispielsweise bei einer unterschiedlichen Anzahl und Art von Strom- oder Wasseranschlüssen für private und gewerbliche Mieter oder bei Einbau deckenhoher Ganzglastürelemente nur im gewerblich genutzten Gebäudeteil und normaler Fenster im Wohnbereich vor.
Hinweis:
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