Vermietung Home Office an Arbeitgeber

Als einst beliebtes Steuersparmodell wird das häusliche Arbeitszimmer von den Finanzbehörden kritisch beäugt. Bei Zweifeln an einer beruflichen Mitbenutzung der eigenen Wohnung müssen Heimarbeiter mit Überprüfungen durch Außendienstbeamte rechnen. Helfen könnte die Vermietung als Home Office an den Arbeitgeber.

Nach wie vor unterscheidet das Einkommensteuergesetz (§ 4 Abs. 5 Nr. 6b EStG) bei der Abzugsfähigkeit von Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer drei Fallgruppen:

Bildet das häusliche Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen oder beruflichen Betätigung, dürfen die darauf entfallenden Aufwendungen mitsamt der Ausstattungskosten (siehe Übersicht) unbegrenzt als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen werden. Wann im zu entscheidenden Sachverhalt ein häusliches Arbeitszimmer den Mittelpunkt der betrieblichen oder beruflichen Betätigung bildet, hat erst die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) klargestellt. Dieser liegt neuerdings dort, wo die für den ausgeübten Beruf wesentlichen und prägenden Arbeiten anfallen. Dem zeitlichen Nutzungsumfang des Arbeitszimmers wird hingegen nur noch eine untergeordnete Bedeutung zugemessen.

Sofern das häusliche Arbeitszimmer zwar nicht den Mittelpunkt aller Tätigkeiten darstellt, aber dafür kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht, wird der Steuerabzug trotz zwischenzeitlich stark gestiegener Energiekosten und kommunaler Gebühren wie ehedem auf 1.250 Euro pro Kalenderjahr begrenzt. Keine Rolle spielt dabei, ob die beruflich genutzten Räume angemietet sind oder im Eigentum stehen.

Völlig leer gehen schlussendlich alle Heimarbeiter aus, denen neben ihrem häuslichen Arbeitszimmer ein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. An dieser Frage dürften sich auch in Zukunft zahlreiche Streitigkeiten mit dem Finanzamt entzünden. Vorsorglich stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) in seinem Anwendungsschreiben vom 6. Oktober 2017 (Az. IV C 6 – S 2145/07/10002:019) nur äußerst niedrige Anforderungen an die Beschaffenheit eines solchen Arbeitsplatz und erachtet selbst Lärmbelästigungen oder Publikumsverkehr als unbeachtlich. Damit nicht genug steht nach dieser für alle Finanzämter verbindlichen Verwaltungsanweisung ein Arbeitsplatz auch dann zur Verfügung, wenn er außerhalb der üblichen Arbeitszeiten – wie etwa am Wochenende oder in den Ferien – nicht zugänglich ist!

An ein häusliches Arbeitszimmer werden dagegen weitaus höhere Anforderungen gestellt. So versteht die Finanzrechtsprechung darunter einen Arbeitsraum, der seiner Lage, Funktion und Ausstattung nach in die häusliche Sphäre des Steuerpflichtigen eingebunden ist und vorwiegend der Erledigung gedanklicher, schriftlicher, verwaltungstechnischer oder organisatorischer Arbeiten dient. Zur häuslichen Sphäre rechnen derart genutzte Räumlichkeiten immer dann, wenn sie unmittelbar und ohne besondere räumliche Trennung zur Wohnung oder zum Haus gehören.

Außerhäusliches Arbeitszimmer als Alternative
Handelt es sich bei den ausschließlich beruflichen Zwecken dienenden Räumlichkeiten dagegen um ein so genanntes „außerhäusliches Arbeitszimmer“, dürfen die Kosten auch in Zukunft in voller Höhe von der Steuer abgezogen werden. Und zwar unabhängig davon, wo der tatsächliche Mittelpunkt aller beruflichen Tätigkeiten liegt. Dabei akzeptieren die Finanzämter im Regelfall zusätzlich zur eigenen Privatwohnung und dazu gehöriger Abstellräume angemietete Dachgeschoss- und Kellerräume in Mehrfamilienhäusern – immer unter der Voraussetzung, dass der Zutritt nur über ein auch von fremden Dritten benutztes gemeinsames Treppenhaus möglich ist. Konsequenterweise gilt dies ebenso für angemietete Räume in Mehrfamilienhäusern, die weder an die Privatwohnung angrenzen oder auf der gleichen Etage unmittelbar gegenüber liegen.

Anmietung durch Arbeitgeber
An den Arbeitgeber vermietete Räume der eigenen Wohnung stellen kein häusliches Arbeitszimmer dar. Die Mietzahlungen gehören nicht zum Arbeitslohn, sondern führen beim Arbeitnehmer zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Sofern der Mietvertrag mit unter fremden Dritten üblichen Bedingungen geschlossen wird, müssen die Finanzämter Verluste bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung selbst über längere Zeiträume akzeptieren.

Doch Vorsicht: In seiner aktuellen Entscheidung vom 17. April 2018 (Az.: IX R 9/17) verlangt der Bundesfinanzhof bei als Home-Office vermieteten privaten Wohnräumen an den Arbeitgeber für dessen betriebliche Zwecke entgegen der bisherigen Rechtsauffassung der Finanzbehörden eine Überschussprognose. Damit soll überprüft werden, ob auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung ein Überschuss der (Miet)Einnahmen über die Werbungskosten erzielt werden kann. Im Streitfall hatte der klagende Arbeitnehmer die an seinen Arbeitgeber als Home-Office vermietete Einliegerwohnung zuvor kostenaufwändig renoviert.

Steuervorteil: Abzugsfähige Kosten
Der mögliche Betriebsausgaben- oder Werbungskostenabzug ist längst nicht auf die Miete oder im Fall von Eigentum – üblichen Gebäudeabschreibungen (AfA) beschränkt. Akzeptieren müssen die Finanzämter neben Ausgaben für Arbeitsmittel zusätzlich noch

  • Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung und Sonderabschreibungen,
  • Wasser- und Energiekosten,
  • Grundsteuer, Müllabführgebühren, Schornsteinfegergebühren, Gebäudeversicherungen,
  • Reinigungs- und Renovierungskosten,
  • anteilige Kosten einer Gartenerneuerung, wenn die Gartenschäden bei einer Gebäudereparatur verursacht wurden
  • Aufwendungen für die Ausstattung des Zimmers (Tapeten, Teppiche, Fenstervorhänge, Gardinen und Lampen) mit Ausnahme von Luxus- und Kunstgegenständen sowie nicht zuletzt
  • Schuldzinsen für Kredite, die zur Anschaffung, Herstellung oder Reparatur des Gebäudes oder der Eigentumswohnung verwendet worden sind. Hierbei sollten die steuerlichen Grundsätze zum Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Immobilien unbedingt beachtet werden. Um den späteren Steuerabzug auf das Arbeitszimmer entfallender Schuldzinsen nicht zu gefährden, ist deswegen bereits bei Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes eine gesonderte Zuordnung der Anschaffungskosten anhand einer nach außen erkennbaren Zuordnungsentscheidung erforderlich. Dies kann beispielsweise durch eine Aufteilung des zivilrechtlich einheitlichen Kaufpreises im notariellen Kaufvertrag geschehen.

Hinweis:
Wegen der sich stetig ändernden Rechtslage im Steuerrecht können wir keine Garantie für die zukünftige Gültigkeit der Beiträge übernehmen.Wir empfehlen Ihnen, bei aktuellen Problemstellungen die Hilfe eines Angehörigen der steuerberatenden Berufe in Anspruch zu nehmen.

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